por Sebastián Stampella
Muy lejos quedó aquel Fisherton de finales del siglo XIX, cuando era un pueblo -y no un barrio de Rosario- y tenía como únicas edificaciones a las casonas del personal jerárquico del ferrocarril y las viviendas de sus obreros. Aunque nunca perdió su perfil de zona residencial, de barrio jardín, la transformación que experimentó en los últimos años con el sostenido crecimiento de la densidad habitacional dio paso a una diversidad de tipologías constructivas, y a una tensión entre los nuevos desarrollos inmobiliarios y los vecinos.
Es que, más allá del notorio cambio de perfil del barrio, este debate permanente entre los anhelos individuales y colectivos en torno a un espacio compartido incluye temas sensibles como la calidad de vida, la infraestructura para garantizar los servicios públicos, y el impacto ambiental y patrimonial.
Es así que, en cada intento por ordenar y establecer pautas claras para construir en ese barrio tan particular, el desafío que se presenta es cómo conciliar o armonizar la creciente demanda habitacional y los nuevos emprendimientos inmobiliarios con la calidad de vida que exigen sus habitantes históricos o los que se han radicado allí buscando un mayor contacto con la naturaleza y la tranquilidad.
El mes pasado la Municipalidad de Rosario presentó en el Concejo el proyecto de ordenanza para el reordenamiento urbanístico de Fisherton y su entorno. A grandes rasgos, la iniciativa tiende a una mayor densificación del barrio, define corredores con perfiles y usos específicos y, entre otros puntos, regula los factores de ocupación y de impermeabilización del suelo y fija nuevos permisos para edificar en altura, llegando a un máximo de 5 pisos en las avenidas Eva Perón y Jorge Newbery.
La Gaceta dialogó con la secretaria de Planeamiento municipal, la arquitecta Agustina González Cid, para conocer los principales fundamentos de la iniciativa, y accedió al documento preliminar que emitieron los arquitectos y arquitectas que integran la comisión de Urbanismo del Colegio de Arquitectos de Santa Fe Distrito 2 Rosario (CA D2), quienes analizaron y debatieron el proyecto y consensuaron un posicionamiento al respecto.
Durante su exposición en la comisión de Planeamiento del Concejo, González Cid definió al proyecto como un intento por “mediar entre las dos posiciones; la de los que dicen que no hay que construir más y la de los que dicen que hay que construir”. Y aclaró que se busca potenciar en forma ordenada el perfil de los corredores que ya tienen una mayor densificación y “consolidar y proteger las áreas ambientales, paisajísticas y patrimoniales”.
“Pensamos que algunos tipos de unidades que son necesarias en el barrio, oficinas más chicas o monoambientes, o incluso apart-hotel, estén en esos corredores con la idea de lo que venimos planteando en otras ordenanzas, tener corredores un poco más densos y con más actividad, y que las áreas de tejido permanezcan más tranquilas”, precisó.
Nuevas reglas
El proyecto del Ejecutivo municipal para el reordenamiento urbanístico de Fisherton y su entorno toma como punto de partida la sectorización del barrio en zonas específicas atendiendo las particularidades de cada una de ellas. Por lo tanto, los indicadores para regular los usos y pautas constructivas contemplan un área histórica, un tejido urbano fragmentado, el de instalaciones deportivas, y los corredores jardín.
En cuanto a la altura de las edificaciones, la nueva normativa habilita para los corredores jardín la construcción de edificios de PB y hasta 5 pisos en las avenidas Eva Perón y Jorge Newbery, y de PB y hasta 3 pisos en las calles Schweitzer y Real. Por fuera de esos corredores se mantiene la tipología de baja altura, impidiendo que se construya solo PB y hasta 2 pisos (10 metros).
Para evitar que la construcción de edificaciones con mayor densidad habitacional resienta la prestación de los servicios públicos, se hace una discriminación en los permisos dependiendo de si la zona cuenta o no con cloacas. Para el primer caso, se habilita una unidad funcional cada 250 metros cuadrados y, para el segundo, una cada 500 metros cuadrados.
En materia de cuidado ambiental y preservación del paisaje del barrio el proyecto oficial promueve la aplicación del Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS) para sumar suelo absorbente. El valor establecido es de 0,43, con excepción del corredor Eva Perón, que se lo reduce de 0,7 a 0,5.
El Factor de Ocupación del suelo (FOS) se fija en 0,33 y, con el objetivo de sumar espacios verdes entre las edificaciones, la iniciativa contempla deslindes medianeros laterales y de fondo de acuerdo a las dimensiones de cada parcela.
La mirada de los y las profesionales de la arquitectura
La comisión de Urbanismo del Colegio de Arquitectos de Rosario (CA D2) analizó en detalle y debatió los puntos más sensibles del proyecto oficial y consensuó una posición al respecto. Tras hacer algunas caracterizaciones sobre las particularidades de ese barrio, los y las profesionales de esa comisión manifiestan su “preocupación por el surgimiento de múltiples emprendimientos tipo condominios sin estudios ni normativa que regule la cantidad, densidad de los mismos y frecuencia en su localización”.
Y señalan que este fenómeno “afecta y desdibuja el perfil del barrio y genera conflictos por la deficiencia de infraestructuras varias que no se completan hace décadas”. “Somos conscientes de que emprender la realización de una infraestructura dura lleva más de diez años, incluida la obtención de créditos blandos para su ejecución”, aclaran.
En el documento preliminar de la comisión de Urbanismo del CA D2 se hace mención especial a dos casos emblemáticos de emprendimientos inmobiliarios que transgredieron las normativas y que fueron aprobados mediante ordenanzas especiales.
Se trata de la aprobación del Ejecutivo para para la construcción de un condominio de 164 viviendas en el predio de la histórica casona “Villa Ana”, ubicada entre las calles Azcuénaga, Comenius y avenida Eva Perón; y del emprendimiento inmobiliario “Condos Paddock Fisherton”, que consta de 6 torres de edificios de P.B. y 6 pisos en Juan José Paso y Colombres.
“Ambos emprendimientos fueron aprobados en contra del sentir y del espíritu de conservación de identidad patrimonial de los vecinos del barrio, sin consulta previa, o lo que llamamos participación ciudadana en decisiones tan importantes dejadas en manos a los emprendedores inmobiliarios con mucha libertad de acción”, señalan los y las profesionales.
El documento del CA D2 concluye con una serie de observaciones sobre las políticas que, a su entender, la normativa debería contemplar para que los nuevos desarrollos inmobiliarios no resientan el perfil del barrio y, por lo tanto, no impacten negativamente en la calidad de vida de sus habitantes. Los puntos enumerados son los siguientes:
- Los cambios de normativa deben complementarse antes de cualquier permiso con estudios de impacto ambiental, impacto de la movilidad e impacto de las infraestructuras en función de mejorar la calidad de vida para los vecinos de cada sector de la ciudad.
- Garantizar las provisiones necesarias de infraestructura. Evitar que se construya con altos déficits de servicios que no se completan por décadas.
- Promover y aplicar como instrumento de gobernanza audiencias públicas para los residentes del lugar con el objetivo de compatibilizar y equilibrar posturas e intereses entre vecinos y desarrolladores inmobiliarios.
- Que se estipule que cada proyecto de condominio se regule y materialice con el concepto de dimensiones de baja densidad, que pueda implantarse en un lugar del barrio y que a determinadas manzanas a la redonda pueda implantarse otro. Es decir, con una distribución más equilibrada que la que proponen sin saturar el área.
- Para el cuidado ambiental es importante conservar y respetar el patrimonio natural, para lo cuál en cada lote a intervenir se deberían inventariar y catalogar respetando en lo posible las especies arbóreas y su antigüedad.
- Conservar el entorno natural existente que produce oxigenación y crea un microclima con un entorno paisajístico vital y valioso.
- Respetar los centros de manzana e incluir en la normativa el deslinde entre medianeras. En todos los casos de construcción de condominios, exigir mayor profundidad en el retiro de jardín. Las terrazas verdes no son terreno absorbente genuino sino un recurso paliativo, por lo que hay que conservar terreno absorbente real y generoso en metros cuadrados.
González Cid: “Buscamos dinamizar sin perder las características ambientales”
La secretaria de Planeamiento municipal, la arquitecta Agustina González Cid, recibió a La Gaceta y brindó detalles del proyecto de ordenanza que el Ejecutivo giró al Concejo para su debate y aprobación. La funcionaria describió los cambios que experimentó el barrio en los últimos años y explicó cuáles son los perfiles que buscan potenciar con esta normativa y con qué medidas intentan preservar el impacto ambiental y patrimonial del barrio.
“El proyecto fue bien recibido en el Concejo y también por parte de los empresarios. Creo que eso se debe a que es una ordenanza medida, que regula un poco en las áreas de tejido y potencia los corredores para otro tipo de desarrollos”, dijo.
Y agregó: “Creemos que puede ser la oportunidad de hacer algo medido y que le de una vida distinta al barrio, con gente joven e incluso gente grande que quiera vivir de otra manera. Es permitir dar una nueva dinámica al barrio sin perder sus características ambientales”.
Nos planteamos de qué manera preservamos las características que nos interesan de este barrio».
—¿Sobre qué diagnóstico trabajaron desde Planeamiento para definir las nuevas pautas constructivas para Fisherton?
—Nosotros vemos que Fisherton está cambiando mucho la dinámica en los últimos años. Es un barrio que nació con casas muy grandes, en terrenos muy generosos como no los hay en el resto de la ciudad y donde solían vivir familias muy numerosas.
La dinámica socioeconómica cambió, la gente quiere vivir de otra manera, y estas casas hoy están vacías y sobre grandes terrenos. Hoy lo que se busca es vivir en contacto con la naturaleza, con todo lo que implica un barrio-jardín como Fisherton, pero de una manera más reducida: con dos dormitorios y no siete, por ejemplo.
Nos planteamos de qué manera preservamos las características que nos interesan de este barrio, como el arbolado, la tranquilidad y el suelo absorbente, pero con cierta densidad que es necesaria para que ese sector sea activo. Hay manzanas donde sólo viven nueve personas.
En la parte histórica la normativa actual era más flexible que en el resto de los barrios: En el área histórica tenían un FOS de 0,5 y se podía construir hasta 10,50 metros (PB y 3 niveles), lo que daba edificios muy potentes en un lugar que uno intenta preservar.
—¿Y cuáles son los cambios más significativos que buscan introducir con esta iniciativa para las distintas áreas del barrio?
—Más allá de las obras patrimoniales catalogadas nosotros planteamos que nos interesa preservar el arbolado, preservar el suelo absorbente y regular la densidad permitiendo tipologías más chicas pero sin que generen un impacto negativo a los vecinos.
Entonces, lo que planteamos es en las áreas de tejido regular un poco la densidad permitiendo la construcción de 10 metros pero PB más 2 pisos, un FOS de 0,33, y agregamos el FIS (Factor de Impermeabilización del Suelo), que es algo que la ciudad no tenía y que lo estamos incorporando ordenanza a ordenanza.
Estamos poniendo en las áreas de tejido las unidades funcionales habitables. Estamos regulando para evitar que proliferen los monoambientes. Porque en un monoambiente de 30 metros entra un auto, pero en uno de 90 no entran 3, y lo mismo pasa con la cantidad de inodoros. Cuanto más chico es el departamento, más consumo hay.
Esas son cosas que hacemos para cuidar al barrio ante la falta actual de servicios. En zonas donde no hay cloacas planteamos una unidad funcional habitable cada 500 metros de terreno, y donde hay cloacas, una unidad cada 250 metros. Con eso estamos dando respuesta al reclamo de los vecinos, que piden que no haya tantos edificios regulando la cantidad de usuarios que puede haber en un lote.
En los corredores Eva Perón y Jorge Newbery no planteamos las unidades funcionales sino PB y 5 pisos, y en el corredor Albert Schweitzer y PB y 3 pisos. En esos sectores el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) sigue siendo 0,33, pero dando un poco más de altura y permitiendo hacer unidades como lo determine el proyecto. Es decir, pueden ser más chicos, incluyendo monoambientes.
—¿Cómo piensan evitar que se construyan edificaciones con subsuelos o pendientes pronunciadas para burlar el máximo de altura permitido, tal como pasa en algunos casos?
—Nosotros lo que planteamos en esta ordenanza es que, si decimos que permitimos hasta 10 metros de altura, es PB + 2 pisos. Ese es el límite; no hundas nada. Y lo dejamos en claro porque “hecha la ley hecha la trampa”. Especificamos altura y pisos por esa misma cuestión. En la ordenanza está bien claro que es PB+2 en área de tejido, PB+3 en corredores jardín, y PB+5 en los corredores Newbery y Perón. La ordenanza de Planta Baja que se fue trasladando a varios sectores de la ciudad fue bien recibida por los arquitectos porque ahora, sin perder un piso, tienen lugar para hacer una PB más cómoda. Porque perder un piso para hacer una espacialidad más interesante era complicado y ahora tienen el espacio para hacerlo.
Son muchos los vecinos que nos demandan más densidad para tener espacios más seguros».
—¿Cómo Influyó en la presentación de este proyecto la polémica por el permiso para la construcción del condominio en el predio de la casona de Villa Ana?
—No influyó. Esto es algo que ya lo veníamos pensando porque la ordenanza vigente lo que hace es permitir sólo dos unidades en algunas áreas y dejar más desregulada la parte histórica. Los vecinos veían cómo se estaba construyendo, y lo de Villa Ana, como muchos otros emprendimientos que empezaron a aparecer, llevó a esta situación. En Villa Ana se catalogó todo el arbolado y la propia casa. Estamos intentando avanzar en un catálogo de los árboles más añosos o que tienen una ventaja ambiental para poder preservarlos.
—¿Esta nueva normativa alcanza a resolver parte de la tensión que existe entre los desarrolladores y los vecinos históricos, o en poco tiempo habrá que debatir nuevas pautas?
—Una virtud de esta ordenanza es que apunta a las dos cosas: no es pro mercado ni anti desarrollo sino que intentó ir por el medio: medió entre los distintos aspectos. Es decir, protegemos la parte histórica y de arbolado y consolidamos los corredores. Pero con respecto a esa tensión, hay que destacar que son muchos los vecinos que nos demandan más densidad para tener espacios más seguros. Es decir, no todos los vecinos están opuestos a los desarrolladores. Lo que pretenden es algo ordenado y tener más servicios y comercios cerca, ver más gente en la calle, más movimiento. Todo se va transformando. Cada barrio tiene su impronta, su característica. El código urbano se actualiza en base a eso, a las particularidades de cada sector y no a fijar parámetros uniformes.
